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Als eines der ausgewählten Teams entwickelten wir auf dem Baufeld C eine gemeinschaftliche Anlage mit 10 Gartenhofhäusern und 10 Wohnungen in einem Mehrgenerationenwohnhaus. Die Anlage gruppiert sich um einen autofreien Hof als nachbarschaftliche Fläche, gleichzeitig erhalten die Häuser und Wohnungen nach dem Motto "Strandkorb" sehr geschützte und private Gartenhöfe, Dachterrassen und Balkons.
Am Sonntag, 14.5.2006, startete in einem roten Pavillon im Baugebiet Altkönigblick die Vorstellung des Projektes. Jeden Sonntag von 14-16 Uhr werden die vier Architekturbüros dort interessierte Bauherren beraten. Am 19.5. von 15-19 Uhr sowie am 20.5. und 21.5. jeweils von 11-17 Uhr stellen wir zusätzlich unsere Projekte auf der Immobilienmesse Riedberg vor.
Die ausführliche Broschüre zum Baufeld C steht zum download bereit (Broschüre C, pdf, ca. 7,2MB, Übersichtsbroschüre zum gesamten Projekt der Stadt Frankfurt/Hessenagentur, pdf, ca. 0,8 MB, sowie die aktuelle Preis- und Reservierungsliste)
Modellfoto, Baufeld C, mwas/bb22/wohnbund
Bauherrengruppen, Gartenhofhäuser, Axonometrie des modularen Aufbaus mit Grundbaukörper und Küchenvorbau, optionalem Dachaufbau mit Dachterrasse, sowie optionalem Gartenraum.
Das Konzept im Detail
Vorgeschichte und Ziele
Anfang 2005 beschloss die Stadt Frankfurt, im Baugebiet am Riedberg ein Entwicklungsmodell zu beginnen, das in anderen Städten bereits großen Erfolg hat: das Bauen in Bauherrengruppen. Dazu wurde ein Wettbewerb durchgeführt, in dem 4 Architekturbüros, die bereits Erfahrung mit diesem Entwicklungsmodell mitbringen und als renommiert auf dem Gebiet des Wohnungsbaus gelten, ausgewählt wurden.
Ziel der Maßnahme ist es, durch ein neues Entwicklungsmodell städtebauliche Qualität mit sorgfältiger Differenzierung in von öffentlichen zu privaten Räumen, bessere Architektur mit innovativen Grundrissen und hochwertigen Materialien sowie eine von Anfang an gute Nachbarschaftmit gemeinschaftlichen Flächen sicherzustellen.
Modell der Bauherrengruppen
Grundgedanke der Bauherrengruppen ist, dass die Stadt als Grundstückseigentümer sowie ihr Treuhänder, die Hessenagentur, zusammen Architekten direkt Bauherren sucht. Diese Bauherren kaufen ihre Grundstücke vom Treuhänder uns schließen einen Architektenvertrag mit dem Architekturbüro, das für das von ihnen gekaufte Grundstück die Häuser und Wohnungen vorgeplant hat. Die Bauherren schließen sich unter Anleitung von Bauherrenbetreuern zu Planungsgesellschaften sowie Baugesellschaften zusammen, bis sie schließlich im regulären Einzeleigentum ihre Häuser beziehen.
Größter Vorteil dieses Modells ist die Ausschaltung der Kosten für Entwickler und Bauträger, die heute etwa 25% der Baukosten ausmachen. Diese Summen benötigen Bauträger für die Vorfinanzierung, die Planung und Durchführung, die Vermarktung, die Risikoabdeckung sowie als Gewinn. Teile dieser Aufgaben werden bei den Bauherrengruppen von den Bauherren selber übernommen, andere Teile übernehmen Stadt, Hessenagentur sowie die Architekturbüros. Stadt und Hessenagentur ersparen sich damit die Findung geeigneter Entwickler sowie die laufende Qualitätssicherung, die hier sehr notwendig ist. Die Architekten erbringen Vorleistung und koordinieren die Bauherren mit dem Ziel, hier zufriedene Bauherren zu finden, interessante Wohnarchitektur zu realisieren und Architektenverträge für die Durchführung der Maßnahmen abzuschließen. In der Regel geben die Bauherren bei den Bauherrengruppen genauso viel für ihre Häuser aus, sie verwenden aber die durch das Bauherrenmodell gesparte Geld für höhere Qualität bei den Außenanlagen und bei der Ausstattung aus.
Städtebau und Außenraum
Grundgedanke aller vier Einzelbaufelder ist es, jeweils gemeinschaftliche Höfe auszubilden, um die die Wohnungen und Häuser der Gruppen angeordnet sind. Alle vier Gruppen wiederum teilen sich eine gepflasterte Straße, die als Zufahrt zu den Gruppen dient, die aber gleichzeitig als Mischverkehrsfläche eine attraktive Fußgängerverbindung darstellt.
Entsprechend gestaltet ist unser Baufeld C: Ein gemeinsamer Hof verbindet die beiden Teile, also die Gartenhofhäuser im Osten mit dem Mehrgenerationenhaus im Westen entlagn der Altenhöfer Allee. Zu diesem Hof orientieren sich alle Hauseingänge, er ist in großen Teilen autofrei, Kinder können hier gefahrlos spielen. Alle Eingänge haben "Porches", Eingangsbalkone, zu dieser Fläche, auf denen man im "Schaukelstuhl" die Nachbarschaft geniessen kann.
Als Ergänzung zu dieser gemeinschaftlichen Fläche sind die privaten Gärten besonders geschützt, sie sind Gartenhöfe. Noch privater ist dann das Angebot von Dachterrassen, die auf allen Häusern als Option zur Verfügung stehen.
Gartenhofhäuser
Grundgedanke der Gartenhofhäuser ist es, breite Gebäude zu entwickeln, die damit große Seiten zum Garten wie auch zum Wohnweg besitzen. So ist der “schmale” Haustyp mit 8 Metern mehr als 2 Meter breiter als ein großzügiges
Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte, der breite Typ mit 9,2 Metern erreicht die Qualitäten eines normalerweise viel teureren Einfamilienhauses.
Beispiele Gartenhofhäuser:
voll unterkellert, ohne Dachraum, einschl. 50% Terrasse:
8-Meter-Mittelhaus: Wohnfläche 119,3 m2 + Nutzfläche 52,8 m2 = 172,1 m2
9,2-Meter-Haus: Wohnfläche 136,6 m2 + Nutzfläche 61,3 m2 = 197,9 m2
_Flexibilität
Die Häuser sind mit einer hohen Planungsflexibilität entworfen: Sie bieten
die Möglichkeit des “Durchwohnens” zwischen Küche, Essen und Wohnen,
oder die Abtrennung einer separaten Arbeitsküche, sie können einen Basis oder Vollkeller besitzen, zur Hauserweiterung kann ein Dachraum aufgesetzt
werden.
_Raumwunder
Die Häuser sind “Raumwunder” durch mehrere kleine, aber wirksame Maßnahmen: So ist der Wohnraum gegenüber dem Eingang auf Gartenniveau
abgesenkt und hat eine Raumhöhe von 2,75 Metern (!). Im Erdgeschoss kann
ein zusammenhängender Raum von 55 m2 entstehen, dies ist möglich durch
die Bauweise mit einer zentralen Tragwand. Durch die einläufige Treppe ergibt
sich im Obergeschoss eine Erschließung, die zu gleichmäßigen Zimmergrößen um 13 m2 mit optimaler Möblierungsmöglichkeit führt. Das Bad kann bei Bedarf in 2 kleine Bäder aufgeteilt werden.
_Zentrale Treppe
Die Gebäude sind im Inneren um die zentrale Treppe organisiert: Sie kann
Teil des Wohn-Essraums werden oder direkt von der Eingangsdiele erschlossen werden. Auch in den Obergeschossen ist der Treppenraum mit Diele ein heller Raum, ein wichtiger Bereich für das gemeinsame Wohnerlebnis im Haus.
Ebenso ist eine “Loft”-Variante möglich, bei der Wohnraum und obere Diele
miteinander durch einen Luftraum verbunden sind.
_Ideale Mischbauweise
Die Häuser sind in einer Bauweise geplant, die massive, wärmespeichernde
Elemente im Inneren (Decken, Dächer und Brandwände) kombiniert mit einer
leichten, hochwärmegedämmten Fassade. Die Häuser werden dadurch den
Standard “KFW40” und die damit verbundenen Förderungs- und Finanzierungsmöglichkeiten erreichen.
_Außenraumbezug
Die Häuser bieten einen intensiven bezüg zum Außenraum: Der Garten
ist der mit Mauern geschützte und sehr private Rückzugsbereich. Hier kann
optional auch ein Gartenraum Platz finden. Auf der Seite zum Wohnweg entstehen sorgfältig ausgebildete, angehobene und von den Küchenvorbauten
definierte Vorplätze, die gleichzeitig private Außenbereiche wie Kontaktpunkte mit der Nachbarschaft bilden und Abstellraum für Fahrräder bieten. In der Ausbauversion findet auf dem Dach zusätzlich eine nach Südwesten orientierte, private Dachterrasse Platz.
Mehrgenerationenwohnhaus
Hauptanliegen bei der Entwicklung des Gebäudes entlang der Altenhöferallee war es, ein Haus mit vielen Angeboten für eine gute und intensive Bewohnergemeinschaft zu schaffen. So sind auf der “Innenseite” zur Wohnanlage auf jedem Geschoss offene, breite Laubengänge mit den Eingängen zu den Wohnungen angeordnet. Vor dem Erdgeschoss befindet sich der gemeinschaftliche Hof mit den Eingängen zu Nebenräumen, Werkstätten, Gemeinschaftsräumen etc. Auf dem Dach liegt eine für die Gemeinschaft nutzbare Dachterrasse.
Wichtig für das Mehrfamilienwohnen ist die Betonung der privaten Außenraumqualitäten: “Strandkorb”-Atmosphäre für die privaten Außenräume und Balkone, Gärten für alle Erdgeschosswohnungen, direkter Zugang auf die Dachterrasse für Wohnungen im 2. OG.
_Flexibilität und Mehrgenerationenwohnen
Das Prinzip der attraktiven Wohn-Laubengänge unterstützt das flexible Konzept des Gebäudes: In der Planungsphase und auch danach lässt sich
ein vielfältiger Wohnungsmix erreichen. In der dargestellten Version verfügt das Gebäude über 10 Wohnungen: von 4-Zimmer Maisonetten (auch als
3-Zimmer-Loft-Maisonette möglich) über 4-Zimmer-Etagenwohnungen, 2-Zimmer-Wohnungen bis zu Einzimmer-Apartments (behindertengerecht
möglich). Durch den großen Aufzug ist das Gebäude für ältere Bewohner besonders geeignet und fördert das Wohnen mehrerer Generationen unter
einander.
_Holzfenster und Schiebeläden
Die Wohnungen verfügen über große Holzfenster mit niedrigen Brüstungen, die durch Schiebeläden verschattet werden, bei besonderen Fenstern
durch Raffstoren. Alle Wohnungen haben große Fenstertüren die auf die privaten Freibereiche führen.
_Gut nutzbare und flexible Grundrisse
Leitprinzip im Inneren ist es, Wohnungen mit guten nutz- und möblierbaren Privatzimmern und flexibel nutzbaren Wohn-, Ess- und Kochräumen
zu schaffen, möglich bleibt das Abtrennen von Wohnküchen. Badezimmer sind mindestens 2, in den großen Wohnungen sogar 3 ausführbar. Alle
Räume, einschließlich der Bäder, haben Tageslicht.
_Massiver Kern und dämmende Hülle
Es wurde ein Bausystem gewählt, das sowohl energetisch wie raumklimatisch optimal ist: ein wärmespeichernder Kern in Form der massiven Tragkonstruktion und eine leichte Hülle in Form einer hochwärmegedämmten Holzfassade. Die vielfältige Verwendung von Holz stärkt den Charakter des “Strandkorbwohnens”. Das Wohnhaus erreicht den Standard “KFW40” und qualifiziert sich für die entsprechenden Förderprogramme.
_Haustechnik
Besonderheit der Haustechnik ist der Einbau einer kontrollierten Be- und Entlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung aus der Fortluft (daneben können selbstverständlich auch die Fenster geöffent werden).
Zum download: Mehrgenerationenwohnen Var. 1 (pdf, ca. 5,9 MB), Mehrgenerationenwohnen Var. 2 (nur Grundrisse, pdf, ca. 1,2 MB), Var. 2 Daten, Kennwerte, Kosten (pdf, ca. 0,3 MB)
Daten und Fakten Gesamtprojekt
Bauherrschaft: Einzelbauherren, bis dato vertreten durch die HA SEG Hessen Agentur Stadtentwicklungsgesellschaft und die Stadt Frankfurt/M
Größe Baufeld C: 4370 m2
Anzahl Wohnungen: 9-12 Wohneinheiten im Mehrgenerationenhaus (flexible Aufteilung je nach Nachfrage), 10 Gartenhofhäuser
Größe Wohnungen Mehrgenerationenwohnen:
- 3 WE für 1-2 Personen, behindertengerecht, 57,3 m2, eine davon mit Garten und eine davon mit Dachterrasse
- 2 WE für 2 Personen, barrierefrei, 62,9 m2, eine davon mit Garten
- 3 WE Maisonettewohnungen, EG barrierefrei, 107,2 m2
- 2 WE Etagenwohnung mit 4,5 Zimmern sowie Dachterrasse, 115,0 m2
Größe Gartenhofhäuser:
- 4 Mittelhäuser und 3 Endhäuser mit jeweils 119,3 m2 Wohnfläche (zzgl. optionalem Dachraum mit 23,8 m2 Wohnfläche), sowie Nutzfläche im UG von 52,8 m2
- 3 Endhäuser mit jeweils 136,6 m2 Wohnfläche (zzgl. optionalem Dachraum mit 23,8 m2 Wohnfläche), sowie Nutzfläche im UG von 61,3 m2
Kostenschätzung für die Kosten Bauwerk, Technischer Ausbau, Aussenanlagen sowie Nebenkosten, Angaben zu Grundstückspreisen, sowie Schätzungen für Grundstücknebenkosten und Anschlusskosten siehe aktuelle Preis- und Reservierungsliste weiter oben auf dieser Seite.
Baubeginn erste Baugruppen: Februar 2007, geplanter erster Bezugstermin: Oktober 2007
Informationsbroschüre Baufeld C hier zum download (Broschüre, pdf, 7,2MB)
Links zu unserem Partner wohnbund frankfurt: www.wohnbund-frankfurt.de
Link zur Übersichtsseite zur Entwicklung des Riedberg: www.riedberg-ffm.de
Link zur Interessengemeinschaft zur Förderung des Riedbergs: www.ig-riedberg.de
Team bei mwas/bb22: Iris Becker, Friedemann Benrath, Aspasia Maheras, Christiane Muschiol, Martin Wilhelm