Baugemeinschaften sind Zusammenschlüsse privater Bauherren, die gemeinsam eine Baumaßnahme durchführen wollen. Auf diesem Weg können sie zum einen den Mangel an guten Angeboten auf einem krisengeschüttelten Baumarkt umgehen, und können zum anderen gemeinschaftliche Anlagen sowie verdichtete Siedlungsmodelle realisieren. In immer mehr deutschen Städten gehören Neu-oder Umbauten, die im Modell privater Baugemeinschaften errichtet werden, zu den erfolgreichsten und angenehmsten Projekten. Manche Städte, wie Hamburg, haben daher mittlerweile einen bestimmten Anteil ihrer Neuentwicklungen für diese Modelle reserviert.

Die Baugemeinschaft hat einen entscheidenden Vorteil: Sie umgeht die Entwickler- und Bauträgerkosten, die in der Regel zwischen 20% und 25% einer Neubaumaßnahme ausmachen können. Als einfachstes und wichtigestes entfallen für die Baugemeinschaft natürlich die Vermarktungskosten sowie das Vermarktungsrisiko. Die Baugemeinschaft muss aber darüber hinaus und im Unterschied zum schlüsselfertigen Kauf bewußt Aufgaben und Risiken von Bauherren übernehmen, insbesondere die Finanzierung der Maßnahmen während der Bauzeit, Verhandlungen mit der Stadt, eventuell Erschließungsmaßnahmen, und schliesslich Mängelbeseitigung und Gewährleistungsfragen. Die Baugemeinschaft handelt also wie ein privater Bauherr, der sich vor allem auf den Architekten als seinen Fachmann und Anwalt in allen Dingen des Bauens stützt. Die hier auftretenden Honorare machen jedoch nur einen kleinen Teil der eingesparten Entwickler- und Bauträgerkosten aus.

Es gibt mehrere Formen des Zusammenschlusses, von denen hier die drei wichtigsten genannt seien:

1 Private Baugemeinschaft
Die Bauherren organisieren sich zuerst in einer Planungs-GbR, die den Architekten beauftragt und die Planung als Bauherr begleitet. Danach gründen die Bauherren eine Bau-GbR, die Bauverträge abschließt und mit Baufirmen und Architekten arbeitet. Nach Abschluss der Bauphase entläßt die Bau-GbR ihre Mitglieder entweder in eine normale Einzeleigentümerrolle, oder, vor allem im Falle von Geschosswohnungsbau, aber auch bei Reihenhäusern, in eine Eigentümergemeinschaft nach Wohneigentumsgesetz ("Eigentumswohnung"). Abgesehen vom notwendigen Rechtsbeistand für die Vertragsformulierungen treten bei dieser Form der Baugemeinschaft keinerlei Betreuungskosten auf, dafür müssen sich die Mitglieder, meist mit tatkräftiger Unterstützung der Architekten, vollkommen selber organisieren, Rollen und Verantwortlichkeiten festlegen und gegenüber den anderen Mitgliedern nachprüfbar arbeiten.

2 Private Einzelbauherren mit gewerblichem Baubetreuer
Dieses Modell kann prinzipiell ähnlich strukturiert sein wie die priavte Baugemeinschaft, mit dem großen Unterschied allerdings, dass die Rolle des Bauherren gegenüber den Vertragspartnern durch einen gewerblichen Betreuer wahrgenommen wird. Dieser Betreuer kann unterschiedliche Formen von Mandaten erhalten, von der entscheidungsbefugten Generalvertretung bis zur schlichten Moderation der Einzelbauherren. Ab einer gewissen Größe, abhängig vom Projekt etwa ab 12-15 Einzelbauherren, bietet sich entweder eine Aufteilung in zwei Baugemeinschaften, oder eben das Engagement eines gewerblichen Baubetreuers an.

3 Baugenossenschaft
Die Solidargemeinschaft der Bauenden hat als klassische Form die Baugenossenschaft, ursprünglich als Idee, dass eine Gruppe von Bauherren gemeinsam ein Haus errichtet, das dann unter ihnen verlost wird, und so fort. Baugenossenschaften funktionieren auch heute noch ähnlich: Die Genossenschafter leisten eine Einlage, etwa 3-5000 Euro, ohne dabei die Garantie verbrieft zu haben, eine der mit diesem Eigenkapital errichteten Wohnungen beziehen zu können. In der Regel sind die Projekte aber so konzipiert, dass es ein ausgewogenes Verhältnis bewusst stiller zu aktiven Genossenschaftern gibt, so dass jeder Wohnungssuchende eine Bleibe erhält. Die Genosseschaft stellt eine ideale Mischform zwischen leistbarem Eigeninvestment und dadurch verbilligter Miete dar, und ist daher vor allem für Baugemeinschaften mit niedrigen Einkommen die geeignete Form. Ihr sozialer Anspruch geht formell weit über den der Baugemeinschaften nach BGB hinaus. Die Idee der Genossenschaften ist in Ländern wie der Schweiz bis heute einer der wichtigsten Pfeiler der Wohnungsversorgung. In Deutschland wurde deren lange und erfolgreiche Tradition, auch des Wiederaufbaus nach dem Krieg, schleichend durch die gewerbliche Wohnungswirtschaft und schließlich durch den Fall des Wohnungsgenosseschaftsgesetzes Anfang der 80er Jahre zerstört. Erst heute findet wieder eine Rückbesinnung auf die Werte und eine kreative Reform der Modelle statt, wie das aktuellste Beispiel der Neugründung einer stattlichen Wohnbaugenossenschaft in Frankfurt zeigt.

Aktuelles Projekt als Bauherrengruppe: Altkönigblick, Frankfurt-Riedberg, Baufeld C
Aktuelles Projekt für die Genossenschaft Fundament eG: Frankfurter Familien Preungesheim